Vermietung nur nach Neuverkabelung möglich?

[Shadowblues]

Hallo zusammen,

folgendes Problem: Eine Bekannte hat eine Wohnung geerbt (war mal selbstgenutzt). Ansich mal gut. Nun hat sie die Wohnung ausgeräumt und wollte vermieten. Mieter sind auch schon gefunden, Mietvertrag steht. Jetzt war Freitag der Elektriker da und meinte: Das muss alles neu gemacht werden, so darf sie nicht vermieten. Sie muss jedoch bis heute 12 Uhr dem Angebot zustimmen, sonst kann der Elektriker dieses Jahr nichts mehr machen.

Der Mieter macht natürlich auch Druck und droht schon mit Klage.

Aus der Situation ergeben sich für mich 2 Fragen:

1.: Muss die Elektrik erneuert werden oder existiert sowas wie Bestandsschutz? Das Haus ist ca. Baujahr 1960, Mehrparteienhaus, viele andere Wohnungen sind vermietet, sicher nicht alle grundsaniert. Der Elektrokasten in der Wohnung hat noch Schraubsicherungen drin, FI gibt es keinen und die Verdrahtung ist wohl 2-Draht. Falls nein: Existiert eine Erneuerungspflicht falls eine Steckdose getauscht werden muss, weil diese Defekt ist? (Auch so ne Aussage des Elektrikers)

2.: Wohnung ca. 55qm. Angebot liegt vor über Setzen eines neuen Elektrokastens inkl. Anschluss ans Hausnetz (5x16qmmx8m), schlitzen aller Wände in der Wohnung und Neuverdrahtung nach vorhandenen Steckdosen / Deckenauslässe (Also nicht viele, wie man früher halt gebaut hat. Wohnzimmer hat glaub ich 5 Stück, ...) - ist 4.800 Euro zzgl. eventueller Sonderarbeiten a 45 Euro/h realistisch?

Versteht mich nicht falsch, wenns zu tun ist, dann muss es halt getan werden. Ich habe nur Bedenken, dass hier mal wieder ein Handwerker versucht ein "kleines blondes Weibchen" über den Tisch zu ziehen. Parallel ist die Situation natürlich schlecht durch den schon existenten Mietvertrag.

Viele Gruesse,
Roger

[ididdi]

Hallo Roger,

das Angebot (ohne genaueres zu kennen) finde ich ok, wenn auch neue Installationsgeräte (Schalter/Steckdosen/TV dabei ist). Günstig ist was anderes, aber wenn ich sehe was die Elektriker zur Zeit zu tun haben, wirst du das in diesem Jahr nicht günstiger bekommen.

Was mich aber interessieren würde, warum der ELT der Meinung ist, dass alles neu gemacht werden muss. Das erschließt sich mir nicht.

Grüße, Diddi

[maack]

2 dinge sollten ihr Missfallen

erstens Druck durch den Elektriker Sie muss bis 12Uhr zusagen sonst wird's heuer nix mehr, sowas macht kein seriöser Elektriker
zweitens der Mieter droht schon mit Klage, auch da sollte man sich überlegen ob man jemanden als Mieter möchte der so anfängt, die Sanierung der Elektrik macht sie ja nicht aus Gaudi sondern um den Mieter vor Gefahren zu schützen

[mstenz]

Mieter droht schon mit Klage

ob der Mieter das dann auch wirklich machen würde ist eine andere Frage, allerdings wäre das sehr gut nachzuvollziehen. Wenn der Mietvertrag schon steht und der Mieter aus seiner alten Wohnung raus muss wo soll er dann hin? Hotel und wer bezahlt das? Vertrag ist schliesslich Vertrag.

[mstenz]

Ich (aus Sicht des Vermieters) würde die Elektrik aktuell NICHT erneuen. Sondern den Mieter wie geplant einziehen lassen. So lässt sich
1. eine Klage verhindern (wenn überhaupt) und das Verhältnis mit dem Mieter ist wieder in Ordnung.
2. Es gibt keinen Druck DIESES Angebot anzunehmen und man kann sich in Ruhe mehrere Angebote holen.
3. Da die Instandhaltungsarbeiten eine Aufwertung der Mietsache darstellen (auch wenn so eine Installation heute state-of-the-art ist), wäre es später rechtlich möglich eine Mieterhöhung zu verlangern. Schliesslich weis der Mieter ja vorher dass das Haus in das er zieht dementsprechend alt ist.

Wenn ich das richtig herausgehört habe ist das Problem durch eine kaputte Steckdose entstanden die natürlich vor Mietereinzug repariert werden muss. Aus meiner Sicht ergibt sich dadurch nicht die Pflicht sofortig alles Umzustellen. Ein Austausch einer Steckdose stellt meines Erachtens keinen relevanten Eingriff in die Elektroinstallation dar. Was anderes wäre wenn eine Komplett Neue Steckdose hinzugefügt wird, die es vorher noch nicht gab.

[Gast]

1.: Muss die Elektrik erneuert werden oder existiert sowas wie Bestandsschutz?

http://www.elektro-plus.com/pdf/ei-spannungsfeld.pdf

[Cepheus73]

3. Da die Instandhaltungsarbeiten eine Aufwertung der Mietsache darstellen (auch wenn so eine Installation heute state-of-the-art ist), wäre es später rechtlich möglich eine Mieterhöhung zu verlangern. Schliesslich weis der Mieter ja vorher dass das Haus in das er zieht dementsprechend alt ist.

Eine Mieterhöhung dürfte eher nicht möglich sein, da es eben genau keine Aufwertung sein dürfte. Das wäre gegeben, wenn es dann mehr Steckdosen etc. gibt, also wenn der Mieter einen wirklichen Mehrwert hat. Eine Anpassung an die gültigen Normen läuft m.E. unter Instandhaltung/-setzung.

[mstenz]

Die Sicherheit selbst ist auch schon ein Mehrwert, ausserdem warum sollte man nicht gleich mehr Steckdosen einbauen wenn man eh schon dabei ist

[derBert]

Zitat aus dem oben verlinkten Dokument "Für eine elektrische Anlage, die am Ende ihrer Lebensdauer angekommen ist (Betriebszeit üblicherweise 40 Jahre), kann der Bestandsschutz grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden."

Bei uns war es vor Jahren mal so, dass wir nach Unterschrift des Mietvertrages, als wir mit der Küchenbaufirma zum ausmessen da waren, festgestellt haben, dass die gesamte Küche (in der zwingend auch Waschmaschine und Trockner unterzubringen waren) mit genau einmal 10A Haushaltssicherung abgesichert war. Backofen, Mikrowellengrill, Kaffeemaschine, Heißwasserkocher, etc. Vermieter war erst widerwillig, hat dann aber zumindest mal einen Elektriker zum Nachschauen geschickt...

Ich hatte mich vorher schon gewundert, als ich die Tür vom Sicherungskasten geöffnet habe, dass mir gefühlt kalte Luft zwischen den Schlitzen der Kunststoffabdeckungen entgegenkam, das aber nicht weiter verfolgt. Als der Eli dann die Frontblende abgeschraubt hat, sind wir fast hinten über gekippt: Der Sicherungskasten hatte keine Rückwand und sass in einem stillgelegten Schornsteinschacht. Der Eli konnte mit einem Taschenspiegel in den Himmel schauen. Das ganze war feucht, alles völlig korrodiert und auf der Rückseite der Sicherungen lagen Reste eines Vogelnestes. Mit 0,5er FI hatte es aber wohl meist funktioniert.

Auch da klare Aussage des Elis: "Das muss alles neu". Wurde dann auch so gemacht.

[BadSmiley]

Oha, ein Eli der dieses Jahr noch Zeit hat. Ob der was taugt?

[mstenz]

Der Sicherungskasten hatte keine Rückwand, und sass in einem stillgelegten Schornsteinschacht. Der Eli konnte mit einem Taschenspiegel in den Himmel schauen. Das ganze war feucht, alles völlig korrodiert und auf der Rückseite der Sicherungen lagen Reste eines Vogelnestes.[/SIZE]

Auch da klare Aussage des Elis: "Das muss alles neu". Wurde dann auch so gemacht.

Dies ist definitiv ein Sicherheitsaspekt und muss natürlich behoben werden. Das mit den 40 Jahren sehe ich nicht so, vor allem wenn die Leitungen direkt im Putz sitzen ohne Leerrohre. Wer tauscht bitte das alle 40 Jahre aus?

[Cepheus73]

Die Sicherheit selbst ist auch schon ein Mehrwert,

Nein, das hängt davon ab, ob der Vermieter das nicht sowieso hätte erneuern müssen, dann ist es aber keine Modernisierung.

[EPIX]

nur so nebenbei: bei uns in Österreich ist die Nachrüstung eines FI Pflicht, vor dem Vermieten ist ebenfalls eine Überprüfung (e-check) durchzuführen - das steht im Mietrechtsgesetzt....

[Sovereign]

Wenn auch nur 1 Steckdose erneuert wird, muß diese dem aktuellen Stand der Technik entsprechen!
Das bedeutet, wenn kein FI vorhanden ist, muß dieser zwingend nachgerüstet werden. Da dieses bei einer 2 Aderleitung schwer ist gibt es hier nur 2 Möglichkeiten:
Steckdose stilllegen
Zuleitung zur Steckdose neu legen und über FI absichern.

Ob eine Steckdose mit integriertem FI zulässig ist, muß ich ehrlich gesagt zugeben weiß ich nicht 100%. Kann aber wohl nicht ganz unabwägig sein, da das meistens gemacht wird bei Fassadendämmung bei alten Anlagen mit den Balkonsteckdosen.

BadSmiley Wenn der Kollege gerade Zeit hat für 2 Tage 2 Mann abzustellen, kann ich ihn verstehen das er drängt. Bei uns aber wäre da gerade auch keine Kapazität da.

[BadSmiley]

NÖ, der Austausch einer defekten Steckdose fällt unter "Instandhaltung" und muss dem technischen Stand der Errichtung entsprechen.