KNX/EIB Mehrfamilienhaus - Mietshaus - Mietwohnung - lohnt sich eine KNX Installation?

[knxhans]

Hallo zusammen,

ich habe vor allem mit Hilfe dieses Forums mein EFH erfolgreich zum "smarthome" mittels KNX gemacht und es noch keinen Tag bereut. Im eigenen Haus ist das ja aber immer etwas anderes als in einem Haus, was man nicht selber bewohnt.

Ich habe mir ein Denkmal in der Altstadt gekauft. Zustand: erbärmlich! Es wird also alles entkernt und neu gemacht. Insgesamt 4 Wohneinheiten (1x pro Etage). Zugang über eine Haustür über einen Innenhof.

So, und nun die Frage die mich quält... für mich ist das ein Objekt, was ich saniere und dann komplett vermiete. Macht man da jetzt KNX oder nicht...

Im Forum sind Beiträge zu reinen Mietobjekten leider dünn gesät. Es soll eine "normale" Wohnqualität werden, also nicht Premium.


Meine groben Gedanken dazu bisher: Türsprech mit Video Gira in Verbindung mit einem Gira G1. 12er Schaltaktor pro WE (alle 3 Zimmer WE) für Licht und Steckdosen, ggf. 2er Dimmer, Binäreingang für Fenster/Wohnungstür, Heizungssteuerung für Heizkörper. Raffstore/Rolläden sind nicht vorhanden. Weiterhin im Flur Präsenzmelder, sonst Lichtschalter. Keinen Homeserver, evtl. noch Wetterstation. Geplant wären 5 Linien (4xWE und 1x Hauptlinie mit Treppenhaus und Keller).

Ich komme an die Bauteile sehr günstig ran (günstiger als die Onlineshops im Netz ohne die Artikelbilder...), das würde für KNX sprechen, da mein Elektriker tatsächlich nur die Verdrahtung machen würde. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob mir das die Mieter "danken" werden bzw. ob ein Mieter überhaupt den Mehrwert erkennt. Oder ob es Mieter ggf. sogar abschreckt? Ich meine hier plant man ja für Erstmieter und Folgemieter - die nächsten Jahrzehnte. Oder baut man KNX für den Mieter erstmal "unsichtbar" ein, ohne zu bewerben, was so ein System alles könnte?

Ich bin mir echt unsicher, denn pro WE kommen so sicher 2.000-3.000EUR Zusatzkosten hinzu. Ich bin mir nicht sicher, ob sich das je amortisiert. Aber mit dem Wissen was man über KNX inzwischen hat, widerstrebt es mir irgendwie auch, einfach "nur" eine normale Elektrik mit "dummer" Heizung und einer Insellösung für die Türkommunikation zu installieren...

Was meint ihr? Es ist ja noch ganz früh in der Planung und zuerst muß mal abgerissen werden, aber dennoch beschäftigt mich diese Frage. Hat von euch jemand eine Mietshaus oder mehrere WE, die er vermietet und mit KNX ausgerüstet hat? Das muß ja wirklich zuverlässig funktionieren, einen HS würd ich daher komplett weg lassen, wo man ja schnell mal "Mist" baut. Im eignen Heim alles kein Problem, aber einem Mieter sollte man das nicht zumuten denke ich.

Für Meinung jeglicher Art bin ich dankbar!

Mit freundlichen Grüßen

Hans

[gaert]

Meine Erfahrung: Besser nicht... Ist schwer zu vermitteln (je nach Immobilie versteht sich) und schlägt sich nicht spürbar auf den Mietzins nieder Von Support ganz zu schweigen ("Die Lampe geht nicht an...").

[Reinecke]

Also ich selber habe kein Mietobjekt. Wir haben aber wohl schon einige Mietobjekte mit KNX ausgestattet. Ich würde es auch immer empfehlen wenn die Konditionen der Materialien so gut sind wie Du sagst. Wenn die Anlage sauber programmiert ist läuft doch alles ohne Probleme.

[gaert]

Wie angedeutet: Ist halt eine Frage der "Klasse" des Mietobjekts. Eine 2-Zimmer-Butze wäre m.E. mit einer normalen Installation besser dran... Ein 500qm Penthouse mit Blick auf die Alster hingegen nicht

[raman]

Hallo knxhans,

aus der Erfahrung von vielen vermieteten Immobilien (Wohnungen und Objektgebäude) würde ich Dir gern folgende Erfahrungen mitgeben:

Im Wohnbau spielt das Niveau und die Renditeerwartung eine Rolle. Niveau und Rendite hängen oft längerfristig miteinander zusammen. Je höher das Niveau, desto höher auch meistens die Marge, desto höher aber auch der Betreuungsaufwand und desto höher die Ansprüche an "rundum sorglos" seitens der Mieter.

Du strebst einen "normalen Standard" an. Heisst das Raffstoren oder Rolläden? Fussbodenheizung oder Radiatoren?

Aus meiner Erfahrung würde ich Dir für einen durchschnittlich bis etwas überdurchschnittlichen Standard folgendes raten:
Rolläden eher als Raffstoren, dafür elektrisch. Raffstoren sind empfindlicher, brauchen Windmelder und sorgen für Aerger, weil sie nicht recht abdunkeln. Falls irgendeine Automatik, muss der Mieter die Schaltgrenzen sehr frei bestimmen können. Ich würde Dir statt der Schalter günstige Einbauschaltuhren empfehlen, die gibt es auch mit astronomischer Uhr und kosten pro Stück < 40 EUR (Jarolift u. ä.). Je nach Elektriker kann auch Funk interessant werden, da dann sämtliche Verkabelungen gespart werden: Kaum Durchführungen durchs Mauerwerk, die Funktechnik von Selve, Somfy etc. ist sehr stabil und ausgereift.

Sind Markisen vorhanden? Eher motorisch und mit Regen-/Windsensor. Da kann man alle an ein Gerät anschliessen, es geht nur um den Schutz. Dafür eignen sich günstige Trennrelais, die kosten pro Stück < 15 EUR.

Sprechanlage als Videoanlage (in Städten wird das ab Durchschnitt erwartet und gut honoriert). Die Anlagen sind sehr langlebig. Elcom ist recht günstig und gut, Siedle sehr schön und ausgesprochen gut, Ritto der Mittelweg. Einen Einbau in eine Briefkastenanlage kann sinnvoll sein, kostet aber mehr und bringt nicht viel. Wenn die Einbausituation eine separate Einbauung zulässt, würde ich das machen. Es kostet vermutlich weniger.

Im Endeffekt nichts automatisieren, was nicht nötig ist. Bewegungsmelder im Keller, Waschküche, aber keinesfalls im Flur. Da erwartet es niemand und es stört eher und wird von vielen auch nicht geschätzt, weil man auch nicht bei Dämmerung so durch die Wohnung gehen kann, ohne dass Lampen angehen.

Bei Fussbodenheizung reichen normale Thermostaten. Alles andere kostet viel und bringt sehr wenig bei heutigen Dämmstandards.

Ausreichend Steckdosen, aber nicht übertrieben viele. Hier bin ich immer etwas grosszügiger.

Je weniger die verschiedene Systeme miteinander verbindest, desto weniger ist die Gefahr eines grossflächigen Ausfalls. Von KNX und anderen Systemen würde ich abraten. Es kommt sonst der Tag, an dem Du viel auf einmal ersetzen musst und das innert sehr kurzer Zeit und das wird sehr teuer. Denk auch an die Erben von der Immobilie. Je einfacher und unkomplizierter, desto haltbarer, desto weniger anfällig, desto weniger Neuinvestitionen werden fällig, desto höher die Rendite. Im Luxusbereich sieht es anders aus. Mach Dich auch mit Deiner Zeit und Deinen Nerven nicht unnötig abhängig. Auch das kostet etwas - und wenn es nur die Nerven sind.

Kostenmässig schneiden Abluftlösungen im Bad günstiger ab als KWL, die zudem bei Mietern für erhebliche Vorbehalte sorgen kann (aber nicht muss). Küchenabzüge als Abluft sind beliebter und problemloser als Umluft, da automatisch gelüftet wird und Feuchtigkeit abzieht.

FI-Schalter führe ich immer mindestens zweifach pro Wohnung aus und trenne den Kühlschrank vom Rest. Ist nicht zwingend nötig, aber den Schaden will ich niemand zumuten, wenn nach zwei Wochen Urlaub wegen irgendeinder Fehlfunktion der Gefrierschrank verdorben sein sollte.

[raman]

Ich hatte beim Schreiben vergessen, dass Du das Thema Raffstoren/Rolläden schon benannt hattest. Das fällt technisch dann weg und damit auch die einzige Notwendigkeit irgendwelcher möglicherweise zentraler Funktionen.

Lassen sich keine Rolläden realisieren? Wie soll die Beschattung funktionieren? Manchmal werden auch in denkmalgeschützten Gebäuden Rolläden erlaubt, wenn diese farb- und materialmässig angepasst sind.

Die Insellösungen, vor denen es Dir momentan etwas widerstrebt, sind eine gute Versicherung, dass die Rendite langfristig ausreichend hoch sein wird. Im Notfall muss immer auch der allerletzte Dorfelektriker helfen können, der bisher nur "dumme" Technik verbaut hat, weil alle zufrieden waren. Und genau das ist im Mietbereich auch sehr wichtig: Rasche Hilfe im Fall der Fälle und daher keine exotischen Sachen, die nur Spezialisten im Notfall reparieren können. Nicht nachhaltig wäre es, von sich auszugehen, denn durch Krankheit, Unfall oder Tod kann Deine Familie schneller in die Situation kommen das Gebäude zu bereiben, als heute absehbar wäre.

[bezel]

Hallo Hans,

wenn man es nüchtern betrachtet, ist KNX für die 2-Zimmer Wohnungen eigentlich oversized. Auch wenn es mir widerstrebt. Andererseits - wie rüstet man sich auf den Bedarf in 20 Jahren? Da könnte ich mit KNX ruhiger schlafen. Und wenn die Preise so sind, wie du sagst...

Den einzigen Vorteil sehe ich evtl. wenn du planst, Wohnungen mal zusammen zu legen oder etwas um zu nutzen. Dann kannst du natürlich ohne weitere Installationsarbeiten auch elektrisch die Veränderungen nachziehen.

Aus Überzeugung würde ich jedoch von proprietären Rolladen-Funksystemen absehen. Das lässt sich nie wieder irgendwo integrieren.

Gruss Björn

[raman]

Es gibt Gateways von Selve und Somfy etc. Aber Rolläden gibt es ja nicht, wie ich dann im zweiten Anlauf gelesen habe. ;-)

[bezel]

Wie das bei Selve aussieht weiss ich nicht. Aber das Gateway von Somfy dient nur dazu, andere Dinge an Somfy anzubinden nicht umgekehrt. Und die UP Sender sind von den Kosten her nicht wirklich interessant, da sie fast soviel kosten (ohne Einbau) wie ein normaler Motor.

Das einzige, was mir bekannt ist, ist ein Gateway mit Lan Schnittstelle, das in Zusammenarbeit mit Bang&Olufsen und Velux entwickelt wurde. Momentan nur über B&O erhältlich und soll wohl mal frei auf den Markt kommen.

Aber BTT.


Gruss Björn

[knxhans]

Danke euch schon mal für eure (ausführlichen) Beiträge!

Ich habe sowas geahnt, dass es eher in die Richtung geht, es sein zu lassen.

Zum Gebäude: EG mit Fußbodenheizung, die restlichen WE's mit normalen Heizkörpern. Verschattung im Moment nicht geplant, wenn doch, dann max. Rolladen.

Argument für einfache KNX Installation wäre halt die klassische "Zentral AUS" oder "Schlafen" Taste/Funktion. Bzw. Heizung aus bei Fenster auf.

Für Überwachung Stromzähler und ggf. Wasseruhr braucht man ja schon wieder einen HS. Evtl. wären das aber noch Funktionen, mit denen man Mieter gewinnen könnte. Wenn HS da, dann auch wer von den Mietern will Zugang per Smartphone.

Mein Risiko bei der Sanierung/Finanzierung ist der evtl. Leerstand. Dieser würde die Finanzierung "kippen", sprich bei teilweise Leerstand trägt sich das Objekt mit der angestrebten Finanzierung nicht. Da ich bei der Sanierung einen durchschnittlichen Standard anstrebe war mein Gedanke, dass eine KNX ja auch einen gewissen Mehrwert bietet und im Vergleich zu anderen Wohnung gleichen Standards. Nur so ein Gedanke, keiner weiß, wo wir in 20 Jahren stehen. Vielleicht hat dann auch jeder Mieter einfach sein "ZigBee" Zeugs beim Einzug schon dabei...

[mmf]

Ich stand letztes Jahr vor einer ähnlichen Frage: Ich habe mit mehreren anderen Familienmitgliedern ein Haus mit 3 Wohneinheiten (2 x 120qm, 1 x 70qm) bei Dresden geerbt und letztes Jahr ist das Haus komplett saniert worden.

Gegen KNX sprachen die Kosten und die Tatsache das einfach "Viele" damit nicht klar kommen, die Support-Stunden am Telefon etc. hätten einen guten Teil meiner Freizeit aufgefressen (Erfahrungswert eines Freundes). Und KEIN Mieter einer "normalen" Wohnung zahlt einen Aufpreis dafür.

Zukunftsfähig ist das ganze trotzdem geworden, es wird zum einen immer mehr Funklösungen geben und ja, es gibt von der Verteilung / Zählerkasten im Keller in jede Wohnung 2 M-25 Leerrohre in die Unterverteilungen der einzelnen Wohnung. Weiterhin sind die Leerrohre großzügig dimensioniert und Deckendosen für Beleuchtung sind grundsätzlich mit 5 x 1,5mm NYM verbunden (von der UV in die Dose des jeweiligen Schalters, von da in die Decke, In der Schalterdose klemmbar). Stichwort DALI.

[raman]

Wenn die Finanzierung so eng ist, würde ich jeden Euro einsparen, der einsparbar wäre und sich nicht rentiert.

Rolläden zähle ich hierzu nicht. Eine Wohnung ohne Verschattungsmöglichkeit ist nicht Standard sondern unterdurchschnittlich. Da kann es sein, dass Du den Rest des Hauses im Wert beschädigst. Daher würde ich den Fokus hierauf legen.

KNX halte ich für Dein Vorhaben recht schlecht geeignet. Es bietet trotz hoher Preise wenig Komfort zusätzlich. Die Mieter können sich nicht über eine App sinnvoll einklinken bzw. nur mit viel Aufwand und hohen Kosten. Es schafft keinen sinnvollen Mehrwert und Du öffnest Dir selber auch die Tür für teure Spielereien, die sich nicht finanziell lohnen.

Das Thema Nachrüstung würde ich entspannter sehen. Mit dem Argument lässt sich viel und gar nichts begründen. Die Welt wird tendenziell mobiler, funkverbundener und dezentraler. Eine Mietwohnung, die nicht mit Android, iPhone und Co kommuniziert, ist technisch auf normalem Stand, auch wenn eine "grüne Leitung" liegt - jedenfalls aus Sicht der Mieter. Der Mehrwert wird so oder so nicht bezahlt.

Daneben halte ich Dein Finanzierungskonzept für recht wackelig, aber das weisst Du zum Glück schon, da Du es erwähnt hast. Vielleicht kann das ganze Vorhaben noch etwas optimiert werden hinsichtlich Rendite?

[knxhans]

Das mit der Finanzierung soll jetzt nicht zu "doof" aussehen. Es ist ein Einzeldenkmal. Ich habe eine normale Finanzierung über 20 Jahre - rein über die Kaltmiete aller Wohnung.

Da Denkmal mit Förderung (erste unbekannte, da weiß man erst 2 Jahre nach Fertigstellung, ob die zugesagt Summe wirklich wie vorhergesagt voll kommt, da kein Rechtsanspruch). Das wäre der erste Punkt um die Laufzeit zu verkürzen (Sondertilgungen ausreichend vorhanden...).
Weiterer Punkt ist die Denkmal Afa (vereinfacht: Abschreibung die sich auf Einkommenssteuer auswirkt). Auch das würde die Laufzeit verkürzen.

Da ich aber "Worst Case" rechne, also minimale Förderung und fast keine Denkmal Afa, wenn ich meinen Firma morgen verliere, dann bin ich bei 25 Jahren, wenn alle Wohnungen dauerhaft vermietet. Das Risiko kann/will ich eingehen. Sonst müßte ich für jeden Monat Leerstand halt zulegen, um bei 25 Jahren zu bleiben.

Alles in Allem ein überschaubares Risiko, ich gehe aber immer vom schlechtesten Fall aus. Daher der Gedanke einen "Mehrwert" gegenüber anderen Wohnungen zu schaffen, um das Risiko des Leerstandes zu minimieren (auch wenn aus dem aktuellen Wohnungsmangel bei uns ein Überangebot wird).

Und da ist halt die Frage KNX ja oder nein. Ich bin ehrlich gesagt kein Fan davon alles in Leerrohren vorzuhalten. Entweder ich mache es, oder konsequent halt nicht.

Da alleine eine Video Türsprech ohne KNX oder halt Gira mit G1 sich nicht viel nimmt... Das sind ja aktuell die teuersten Komponenten im meinem vorgestellten "Minimalszenario". Da dachte ich es kann Sinn machen... Echt krass, wie viele Leute doch eher eine andere Einschätzung teilen.

[BadSmiley]

KNX halte ich für Dein Vorhaben recht schlecht geeignet. Es bietet trotz hoher Preise wenig Komfort zusätzlich. Die Mieter können sich nicht über eine App sinnvoll einklinken bzw. nur mit viel Aufwand und hohen Kosten

Das ist z.b. Quark.. wenn du bis Ende des Jahres wartest.. kommt ein das z41 Intercom von Zennio.. da hast du dann die volle Z41 Funktionalität + Anbindung an SIP TKS für ca 600€... sprich wie beim G1. Aber es gibt von Zennio eine kostenlose Andoird/iOs App. Die bildet nach der Verbindung sofort die volle Funktionalität des Z41 am Handy ab. Ohne zu tun, programmieren oder sonst was (auch ohne Ip-Router)... ich finde es ja schön dass du KNX usw immer sofort verteufelst.. TP verlatet ist und auch sonst alles doof ist hier, aber manchmal sollte man sich am Markt auch etwas weiter umgucken als bei Gira und Co...

[raman]

Ich verteufle es doch nicht BadSmiley. Aber hier war die Frage nach der Wirtschaftlichkeit gestellt. Und für den Preis eines G1 bekommt man fast eine vollständige Videolösung, wenn man etwas nach günstigeren Herstellern sucht. Eine Vierfamilienhauslösung mit separater Sprechstelle muss nicht über 1000 EUR kosten. Hier würde ich den Blick einfach weiter schweifen lassen als die Standardhersteller.

Mit etwas Google-Suche findet man dutzende von Angebote von Systemen, die preiswert aber gut tauglich sind. Und wenn das nicht reicht, schau Dir einfach an, was Bauträger bauen. Die müssen rechnen, sonst funktioniert das Geschäftsmodell nicht. Geräte, Materialien und Lösungen, die die wählen, sind meistens gut erprobt, wirtschaftlich, sorgen für wenig Reparaturbedarf und Ärger. Ich orientiere mich immer an etwas, das sich gut etabliert hat und wenig zeitaufwendig ist. Über alle Wohnobjekte liegt die Rendite auch stabil > 6 % - sicher sehr stark abweichend je nach Region, aber kein Objekt liegt unter 4 %. Das ist als privater Vermieter schon sehr schwer zu erreichen und man muss sich den spitzen Bleistift nicht nur angewöhnen, sondern stets auch fragen, ob er nicht langsam stumpf wird und "Schöner Wohnen" einzieht.