Mehrfamilienhaus - Mietshaus - Mietwohnung - lohnt sich eine KNX Installation?

[BadSmiley]

Muss ja kein G1 mit Gira Türkomm sein, geht ja auch ein Z41 Com und ein (noch nicht bekannte, freigegebene Liste) an Herstellern, die nicht so teuer sind. Ich hoffe hier ganz stark auf Wantec... dann wird nämlich ein echter Schuh daraus.. notfalls tut es z.b. auch eine TCS.. da wären es 1100€ Türstation + die Z41 Com... da habe ich immer noch ein ordentliches Puffer... man braucht nur einen Partner, der evtl. so "nerdig" ist wie wir hier?

[knxhans]

:-)

[raman]

Ich habe in zwei Häusern vor über 10 Jahren eine Sprechanlage eingebaut, die (jeweils >6 Sprechstellen) ein Paket mit sehr günstigem Preis war. Läuft problemlos. Design ist ok, Edelstahl eben und recht neutral.

Wenn Du bei Google schaust, findest Du rasch einige Paketlösungen wie von profikamera.com, Schick, Avitec24 u. ä. Im Zweifel einfach mal bestellen und anschauen und ggf. eben wieder zurückschicken, wenn es gar nicht gefällt. Alles Lösungen liegen da gesamt (Aussen plus 4x innen) deutlich unter 1000 EUR, teilweise auch deutlich unter 800 EUR. Und mehr sollte sowas auch nicht kosten, denn die Technik in der gesamten Türsprechtechnik ist heute wirklich sehr preiswert verfügbar und das etwas Design sollte den Preis nicht unsinnig in die Höhe schnellen lassen. Wer für ein Einfamilienhaus Tausende von Euro ausgibt, muss das irgendwie mit dem Design begründen, aber die Technik unterscheidet sich beileibe nicht so stark, dass dies gerechtfertigt werden könnte.

Als Erfahrung würde ich Dir noch mitgeben, dass jegliche Aussenkomponenten (egal von welchem Hersteller) am wenigsten leiden, wenn sie etwas geschützt angebracht sind. Möglichst wenig direkte Witterung (Vordach?), etwas im Schatten (dann ist auch das Bild besser). Briefkastenanlagen, die ins Türelement eingebaut werden, sind zwar sehr komfortabel, aber wegen des vielen Metalls Isolationsschwachstellen mit Tendenz zu Tauwasserbildung. Gerade die Kamerasysteme sind (obschon eigentlich dicht), da sehr empfindlich.

Bei nur vier Wohnungen spielt die Frage, ob Zweidrahtbus, Sechsdrahtbus oder n+1 eher keine Rolle. Die Einsparung an Kabel zur Verbindung Sprechstelle-Wohnung sind ohnehin gering.

[BadSmiley]

OMG... wer baut 2016 noch einen TKS Bus ein, wenn es eine SIP Lösung auch tut?!

[raman]

Wenn es für die Rendite sinnvoll ist, macht man dies auch 2016 noch. ;-) Ausser man will Geld verschenken. Das Hausethernet kann ja hier nicht verwendet werden, es gibt keines bzw. eines müsste verlegt werden. Also bleibt nur Kabel A bzw. Kabel B zu verlegen, wobei der TKS-Anschluss etwas mehr Abzweige hat, Ethernet dafür sternförmig liegt. Oder wie soll sonst der Vorteil von SIP zum Tragen kommen? Per Funk?

Mein Hinweis verstand sich ja auch hinblicklich der Rendite des Objekts, die mir ohnehin eher schwach zu sein scheint. Da bei Anwesenheit von Denkmalschutz auch immer mit erheblichen Ueberraschungen gerechnet werden muss (auch durch die Beschreibung der Bausubstanz), empfehle ich abermals den sehr spitzen Bleistift.

Es gibt sicher auch gute Argumente für eine technisch andere Lösung, aber vermutlich wenige gegen eine sinnvolle Finanzierung und bestmögliche Rendite bei einem Renditeobjekt.

Man dient keinem System, wenn man es grundsätzlich verwenden will und dadurch unzufriedene Kunden schafft. Es gibt Situationen in denen passt KNX ganz hervorragend und ist zu empfehlen. Bei der dünnen Finanzdecke hier trifft es aber wohl eher nicht zu.

[gaert]

Und nicht vergessen: Bei allen mir bekannten ETWs müssen Umbaumaßnahmen (auch Elektrik - in diesem Umfang) von der "Gemeinschaft" genehmigt werden... Ich hatte da durchaus schon Stress - auch wenn die ich die Damen und Herren am Ende überzeugen konnte

[raman]

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Was Du ab dem Verteiler der Wohnung als Wohnungseigentümer machst, in oft Deine Sache, aber nicht immer. Die Gemeinschaftselektrik gehört natürlich auch allen und muss daher von allen genehmigt werden (mit teils unterschiedlichen Quoten für den Beschluss). Aber hier gehört das ganze Haus ja einer Person, die muss dann nur mit sich in Klausur gehen und entscheiden, was sie will. Auch daher ist die Rendite eines Hauses meist etwas höher als einer einzelnen ETW in einem Haus, wenn einem der Rest nicht gehört.

[seppm]

Servus,

das erinnert mich an ein Gespräch das ich vor ein paar Monaten mit einem Eigentümer mehrerer Mehrfamilienhäuser (ich weiss nicht wie viele tatsächlich) hatte. Vielleicht finden sich ja Aspekte die in der Bewertung helfen.

Dieser Herr baut jedes Jahr ein 4-8fach Mehrfamilienhaus und ist an dem Punkt wo er überlegt es nicht mehr nur konventionell zu machen.

Hier ein paar seiner Gründe die ich noch im Kopf habe:
- sein Hauptziel sind langfristige, zufriedene Mieter um Win-Win zu erzielen
- er bekommt Probleme (Heizung, Warmwasser, Leckagen etc.) immer erst mit wenn sich ein Mieter oder ein Hausmeister bei ihm beschweren. Da sind die Leute dann bereits unzufrieden und erwarten umgehende Hilfe und er läuft immer hinterher. Ihm passt nicht mehr das er dauernd auf der reaktiven Seite sitzt obwohl er weiss das es technisch heute kein Hexenwerk ist, sich proaktiv über geschickte Sensorik (hier schwebt ihm 1-wire vor) frühzeitig informieren zu lassen und ggf. auch direkt einzugreifen auch wenn er gar nicht im Land ist.
- für sich selbst hat er bereits KNX umgesetzt und sieht für Mieter Vorteile bei der Beschattung und Heizungsregelung dies zu verknüpfen
Die Liste ist jetzt sicher nicht vollständig, aber das sind die wesentlichen Punkte an die ich mich erinnere.

Gerade aus Rendite Überlegungen ist ihm offenbar sehr wichtig das er "die richtigen" Mieter hat, es denen in den Wohnung langfristig gefällt und man ein gutes Auskommen hat. Leerstand und schlecht zahlende unzufriedene Mieter sind vermtl. Rendite-Killer. Vielleicht ist er mit diesen Vorstellungen aber auch sehr alleine?

Noch ein paar Gedanken unabhängig von diesem realen Beispiel.
Sinnvoll erscheint mir eine Cat7 Verkabelung, ggf. auch Glasfaser) vom Verteiler in jede Wohnung und dort eine kleine Netzwerk-Verteilung in der ein Mieter seinen Router, WLAN etc. mit anbinden kann, gespeist durch den Wohnungsstrom. LAN aus relevanten Zimmern kann dann auch dort auflaufen.
Ich kenn in meinem Umfeld wenig Familien die nicht WLAN, irgendwas mit Streaming etc. haben. Jeder weiss wie nervig WLAN bei Streaming sein kann.
Jedenfalls hab ich in die letzten 3 Mietobjekte vor dem Eigenheim immer LAN selbst nachverlegt. Schön ist es nicht. Und ob es der Wohnung/Haus immer gut getan hat?

Keine Ahnung was der 0-8-15 Mieter weiss und will, aber da werden auch nicht mehr alle im 20.ten Jahrhundert leben. Und die nächsten Generationen an Mietern haben ggf. deutlich andere Erwartungen und bezahlen ggf. auch dafür. Klar, keine Riesensummen, aber wir reden auch nicht von 10.000 Euro Invest je Wohnung für KNX etc.!

Funklösungen in einem Mietobjekt? Keine Ahnung. Wenn es zuverlässig sein soll, würde mich das nicht überzeugen. Funk hat einfach ein paar physikalische Themen die man nicht wegdiskutieren kann. Störungen gibt es da einfach schneller als einem lieb ist. Ob man da bei der Fehlersuche Spass hat weiss ich nicht.

Automatiken. Klar, da wird es den Mieter geben der will das gar nicht, dann gibt es eben den Knopf "Automatik AUS" für zB Beschattung oder PMs und die Automatiken sind aus.
Spricht ja auch nichts dagegen normale günstige Taster, mit Tasterschnittstellen dahinter, für Licht zu verwenden. Das es an manchen Stellen dann ggf. eine Bedienteil für Heizung etc. gibt das kann man wohl noch erklären und die kann man ja auch sehr einfach halten (+- Regler ohne Display).

Wie würde man das mit KNX ausführen? Jede Wohnung eine Linie damit nicht ein Spielkind lustig beim Nachbarn die Lichtorgel veranstaltet? Von der Sicherheit müsste es ja völlig ausreichend sein wenn ich hier immer lese wie viele null Schmerz mit einer Aussenlinie haben.

Cheers Sepp

[GLT]

Ich würde durchaus eine KNX-Minimalausstattung vorsehen - Taster entweder über BE oder als BA (auf alle Fälle per "Grünem" verkabelt).
Einen separaten Taster für Zentral-Aus.
Die Verteilung ein wenig großzügiger.

Teuere Komponenten hinsichtlich Türstation würde ich aber einsparen - außer die Gegend ist so "gefährlich", dass es ein Vermieterargument wäre. Eine Integration würde ich außen vor lassen.

PMs würde ich nur optional sehen - es gibt einige, die wollen nicht immer Licht, bloß weil sie mal in den Flur......

Heizung nicht über irgendwelche integrierten Sensoren in Tastern u. Bedienung irgendwo- da muss was mit Drehrad/Schalter vorhanden sein, sonst ist Ärger vorprogrammiert.

Für Heizung, Wasser usw. würde ich mir eine Fernmeldelösung realisieren - spart den verärgerten Mieteranruf mitten in der Nacht.

[drego]

Hi, also ich realisiere auch gerade eine weitere eigene Mietwohnung. Also ich bin Vermieter. Es handelt sich dabei um eine 1-Zimmer Wohnung mit ca. 45m2 und einem Bad 4m2.

Ich habe mich dafür entschieden, dass alles mit KNX zu lösen. Folgendes habe ich vor. An der Eingangstür einen MDT Glastaster mit Zentral aus und Licht. In der Küche über der Arbeitsplatte ist ein konventioneller Taster als BE für Licht. Das Bad wird auch über normalen Taster und BE geschaltet. Ziemlich zentral kommt noch der MDT Smarttaster für Temperatur und Licht. Am Bett wieder ein BE mit Serientaster (Licht zentral aus, Leselicht). Rolladen werden keine installiert. Temperatur in beiden Räumen (Bad und Wohnung/Küche) natürlich mit KNX.

Die Wohnung wird über einen Linienkoppler angebunden. Sie hat demnach eine eigene KNX Spannungsversorgung. Netzwerk wird über CAT7 verlegt. Es gibt einen zentralen Medienverteiler. Dort bekommt der Mieter auf Wunsch pauschal Internet.

[knxhans]

Danke für das Feedback, es gibt also doch noch Verfechter einer Minimalinstallation.

drego Kurze Zwischenfrage zum zentralen Medienverteiler bzgl. Internet: Wie machst du das haftungstechnisch mit dem Anschluß (Haftung für illegale Downloads). Haben die Mieter dann keinen eignen Router mehr? Verteilst du Internet in die gewünschten Räume? Oder habe ich was falsch verstanden?

[GLT]

Netzwerk, Internet würde ich nicht vermischen, sondern immer separat - das gibt mehr Probleme, als es gut tut.

[BadSmiley]

Ich würde auch ein Minimalinstallation mit Taster BA und Temp Sensor machen.. z.b. Berker oder Hager, da fällt "der Bus" auch nicht sofort auf. An einer markanten Stelle zu.b. das Wohnzimmer oder offenem Wohn/essbereich ein Zennio z41com und damit Sprechanlage, Haussteuerung, Visu, RTR usw erschlagen. Damit spricht man auch die jungen, modernen Leute an und ich denke sooo schlimm schlägt dies bei ordentlicher Planung nicht auf die Rendite.

Bei was ich vorsichtiger wäre.. Mieter die dann selbst Lampen montieren, selber Schalter gegen Dimmer tauschen wollen oder noch schlimmer, selber streichen beim Auszug.. einmal quer darüber mit der Walze...

Was in Mietwohnung wirklich immer weniger kommt ist LAN. Warum? LAN am Knotenpunkt okay... LAN am TV sehen auch noch die Meisten ein, aber dann? LANfür Laptop? Fehlanzeige, das soll ja mobil bleiben! LAN am Handy oder Tablet? Da wird es dann schon richtig spannend. Ich plane im höherwertigen Wohnbau darum LAN an den entsprechenden Punkten + Wlan APs ein..

[raman]

"die richtigen" Mieter

Das ist ganz wichtig, da stimme ich zu. Nur was richtig ist variiert sehr stark bzw. was für die richtigen wichtig ist.

Ein grosser Bauträger baut im Umfeld eines neuen Bosch-Standortes ein smartes Mehrfamilienhaus. Dort macht der Ansatz im obersten Preissegment vermutlich Sinn. Da erwarten die Käufer dann aber auch sehr viel. Die Grundfrage des Erstellers dieses Threads war von anderen Annahmen ausgegangen, da sind ja bislang nicht mal Beschattungen vorhanden, also höchstens im Mittelklassebereich.

Ab einer gewissen Preislage wird eine Küche erwartet, in vielen Ländern und Landesteilen ohnehin schon in fast allen Preislagen. Hier kann man neben den Sanitärräumen die Wohnung gut vermieten. Technik spielt dabei teilweise eine Rolle, mehr aber Oberflächen, Schnitt, Ausstattung (Sanitär). Videosprechanlagen und Einbruchsicherungen nehmen in der Wahrnehmung eben zu, kosten heute aber auch nicht mehr so viel. Daher mein Rat mit den grossen Bauträgern. Die verkaufen auch Sicherheit und Wohlbefinden. Ob man das braucht, steht auf einem anderen Blatt.

Es muss die Ausstattung zum möglichen Mieter passen. Im Mittelklassebereich muss auch nur eine etwas überdurchschnittliche Ausstattung eingebaut werden. Leerstände haben damit nur bedingt etwas zu tun, sondern die Miete muss auch zum Objekt passen und zum Umfeld. In einer Luxuswohnung wird ein Induktionskochfeld und ein Dampfgarer erwartet. In einer mittleren Preislage nimmt das sicher auch jemand gern an, wird dafür aber nicht mehr bezahlen wollen. Dann senkt die Massnahme die Rendite. Etwa so war meine Aussage weiter oben zu verstehen.

[drego]

Danke für das Feedback, es gibt also doch noch Verfechter einer Minimalinstallation.

drego Kurze Zwischenfrage zum zentralen Medienverteiler bzgl. Internet: Wie machst du das haftungstechnisch mit dem Anschluß (Haftung für illegale Downloads). Haben die Mieter dann keinen eignen Router mehr? Verteilst du Internet in die gewünschten Räume? Oder habe ich was falsch verstanden?

Bzgl. der Netzwerkverkabelung: Es kommt nur LAN zw. Fernsher und Medienverteiler sowie einen Punkt in der Wohnung, wo ein AP montiert werden kann.

Bzgl. freies Internet: Die Mieter bei uns sind immer persönl. ausgesucht. Meistens Geschäftsmänner. Bis jetzt gab es in 14 Jahren noch nie Internet bzgl. Missbrauch des Internets. Rechtlich ist es momentan noch eine Grauzone. Ich gehe da ein wenig auf Vertrauen!

Bzgl. Klingelanlage: Da ist bei uns eine einfache ELCOM bereits im restlich Bereich verbaut. Die wird einfach erweitert.

Vielleicht kurz zur Erklärung: Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus (2 Generationen). Daran befindet sich ein Anbau mit momentan einer Wohnung. Dort wird ein Lagerbereich (ca. 50m2) nun zu einer zweiten Wohnung umgebaut.