Immobilien Verkauf mit KNX, Haftung?

[Eugenius]

Hallo zusammen,

ich verkaufe (leider) meine Wohnung mit KNX. Die komplette Verkabelung und 230V Anschluss (z.B. Aktoren) hat Elektrofirma gemacht.
KNX Taster, PMs usw. (also KNX Kleinspannung), SAT/COAX/LAN Dosen habe ich angeschlossen.
KNX parametriert habe ich auch selber.
Ich überlasse keine Server oder ähnliche Spielereien (aktuell RasPi mit OpenHAB)

Es funktioniert alles einwandfrei.

Nun sind wir beim Notarvertrag aufsetzen und jetzt kommt der Punkt wo die Käufer KNX als extra Punkt aufnehmen wollen, dass ich z.B. Dokumentation übergeben muss. Ok, das wäre kein Problem, Projektdatei ist vorhanden, Fotos von der Baustelle, FI/LS sind vom Eli beschriftet, ich habe sogar Stromlaufplan gemacht.

Aber ich muss auch noch Haftung übernehmen. Welche Haftung? Für was?
Was ist überhaupt üblich beim Verkauf einer Immobilie mit KNX? Wird es wirklich extra gehandhabt? Es ist doch auch eine Elektroinstallation, die bei der Übergabe funktionieren muss, genauso wie Wasser/Abwasser und ähnliche Gewerke.
Ich hinterlasse absichtlich keine Logiken, sondern KNX wird einer "Standard Installation" bei der Bedingung entsprechen.
Muss KNX wirklich gesondert behandelt werden?

Viele Grüße
Eugen

[gbglace]

Ist der Wohnungsmarkt so umgedreht? Kauft halt wer anders.

Haftung gibt es für die 230V-Installation und denjenigen der da beim EVU unterschrieben hat.

Doku und Software ist berechtigt zu übergeben. Haftung auf alles andere ist doch absurd. Oder ist das alles so frisch installiert, dass es da noch Gewährleistung/Garantie auf einzelne Komponenten gibt.

Du bist ja kein gewerblicher Verkäufer wie von einem Auto, wo dann auch auf Altware eine neue Gewährleistungsfrist startet.

Den Passus einfach streichen lassen und gut ist.

[Eugenius]

Frisch... vor 8 Jahren gleich beim Neubau, somit gibt es auch keine Hersteller Garantie mehr.
Wir haben schon so viel Zeit "verloren" bei diesen Käufern und sie sind so sympatisch, dass es fast schon nicht in Frage kommt andere zu suchen. Deswegen suchen wir nach einer geeigneter Lösung.
Ein anderes Paar wollte, dass ich auf meine Kosten KNX komplett AUSBAUE! 🤣 und dabei auch noch Preis reduziere... 🤦♂️ soviel zu aktuellem Markt

[tsb2001]

Haftung ist interessant…
Momentan bist du Anlagenbetreiber und haftest für den ordnungsgemäßen Betrieb der Elektroanlage. Einerseits bist du dafür verantwortlich, dass von deiner Anlage keine Gefährdung für Dritte entsteht. Zum zweiten bist du verantwortlich dazu, dass deine Anlage keine unzulässigen Rückwirkungen ins Versorgungsnetz abgibt.
Wenn du das Haus nun verkaufst, geht die Betreiberverantwortung auf den Käufer über. Damit haftet der ab dem Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums.

Ist nix anderes, als wenn du ein Auto verkaufst. Solange das Auto in deinem Eigentum steht, bist du für den ordnungsgemäßen Zustand zuständig, wenn du damit am Straßenverkehr teilnehmen möchtest. Verkaufst du es, liegt ab dem Zeitpunkt die Haftung beim Käufer.

Alles das deckt die Haftpflichtversicherung ab.

Eine Haftung kannst du folglich nach dem Gefahrübergang nicht übernehmen.
Wikipedia beschreibt das ganz gut:

Der Zeitpunkt des Gefahrübergangs spielt im Kaufrecht auch deshalb eine besondere Rolle, weil dieser Zeitpunkt maßgeblich ist für die Sachmangelfreiheit der Kaufsache: „Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). Tritt ein Sachmangel also erst nach dem Gefahrübergang auf oder geht die Sache unter, so hat der Käufer grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche aus § 437 BGB.

Funktioniert deine Elektroanlage bei Übergabe ordnungsgemäß; sprich die hat die vereinbarte Beschaffenheit, ist sie folglich frei von Sachmängeln.

Was der vermutlich damit bezwecken möchte, ist eine Gewährleistung für etwaige versteckte Mängel.
Das hat aber nichts mit Haftung zu tun und würde ich bei einer gebrauchten Immobilie auch kategorisch ablehnen, wenn sämtliche Gewährleistungen oder Garantien abgelaufen sind, weil die Immobilie schon 8 Jahre alt ist.
Auch hier ist es wie beim Auto: ist das an den Käufer übergeben (und umgemeldet) und der Reifen platzt nach 100km und das Auto verletzt andere Personen, haftest du auch nicht mehr dafür…

[willisurf]

Wie schon vorher gesagt, ist es nicht möglich/sinnvoll für KNX irgendwelche Haftung zu übernehmen oder diese Installation gesondert zu behandeln.

Wenn Dir die Käufer sympathisch sind, könntest Du Ihnen -als freiwillige Leistung- das Entgegenkommen anbieten innerhalb von x Monaten nach Einzug oder max. Y-Mal kleine gewünschte Veränderungen an der Applikation vorzunehmen. Aber mehr sicher nicht.

[cknx]

Das habe ich ja noch nie gehört, dem würde ich nichts verkaufen. Du kannst doch nicht allen ernstes für etwaige Mängel im Betrieb an der KNX Anlage haften.
Ich würde dem Käufer die Möglichkeit geben die Anlage auszuprobieren, Taster betätigen, zu schauen ob die Aktoren schalten und nach dem Kauf die ETS Datei und Dokumentation übergeben das war es aber auch schon. Wenn der Käufer sicher sein möchte, kann er sich ja einen Sachverständigen hinzuziehen und die Anlage begutachten lassen.

Wir haben einige Anlagen die den Besitzer gewechselt haben, das Thema KNX hat da nie ein Notar oder Makler interressiert.

[DerStandart]

KNX ausbauen. Willkommen in 2023. Unfassbar.

[Lennox]

Ich würde einen E-Check von einem konz. Elektriker machen lassen und eine Doku übergeben das alles geprüft und i.O. ist. Haftung würde ich ausschließen…

[MasterOfPuppets]

Sehe das absolut wie Lennox, das ist das höchste was ich anbieten würde. Auch wenn sie jetzt sympathisch rüber kommen: hier geht es ums Geschäft und wenn jetzt schon so kleinlich geschaut wird ist m.M.n. Ärger in Zukunft vorprogrammiert... dann könnte es nämlich sein, dass sie ihr wahres Gesicht zeigen und mit allen Mitteln versuchen den Kaufpreis nachträglich zu mindern und dich wegen jedem Furz vertraglich Festnageln wollen... lass dich da bloß nicht veräppeln.
Habe in der Vergangenheit trotz meiner Menschenkenntnis schon oft mit vermeintlich netten, sympathischen und lächelnden Käufern meine Erfahrungen gemacht.

[livingpure]

unabhängig vom Thema (zu dem schon alles gesagt ist):

Ein anderes Paar wollte, dass ich auf meine Kosten KNX komplett AUSBAUE! 🤣 und dabei auch noch Preis reduziere... 🤦♂️

Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. So viel zum regelmäßig hier geäußerten Argument KNX würde den Wert steigern. Ich hoffe deswegen teils, dass ich auch irgendwann mal eine KNX Wohnung oder ein Haus verkaufe, um zu sehen, ob da eine gute Installation wertsteigernd ist oder nicht.

[tobiasr]

Besteht die Möglichkeit mit ein wenig 'Basteln' auf eine 24V Stromstoßschalter Installation für 'die eine Deckenlampe je Raum' umzubauen? Rolläden gegen diese typischen Aufputz-Gurtwickler (manuell) umrüsten. Sind vielleicht 500€ Material und ein Wochenende Arbeit. Alle geschalteten Steckdosen auf dauer-An klemmen. Präsenzmelder rückbauen. Dafür dann den gebrauchtwert der KNX Komponenten (wenn du sie irgendwo verwenden kannst) entgegen kommen und den Käufer zurück 'in die Vergangenheit' schicken.

Anbieten im Nachgang an der Installation IRGENDWAS zu machen, würde ich auch nicht. Auch Dokumentationen, etc. kann dann der Freund aus dem Fußballverein, der mal einen Elektrobetrieb von Innen gesehen hat, nicht verstehen und schon ist deine Installation 'total scheiße'.

Jetzt kannst du dir noch überlegen, ob du die Vorrüstung eingebaut lässt oder die Kabel wandbündig abschneidest.

[livingpure]

Ist doch Wahnsinn …

lieber den Interessenten mal für einen Abend einladen und die Vorteile zeigen.

[Eugenius]

auf eine 24V Stromstoßschalter Installation für 'die eine Deckenlampe je Raum' umzubauen?

Du weißt aber schon wie KNX aufgebaut ist, oder?
Kurz: nein.

Die Käufer wollen schon KNX bzw. SmartHome, nur war die bei einer Rechtsanwältin, die wohl wenig technisches Verständnis hat und ein paar allgemein gültige Sätze rausgehauen hat. Jetzt sind einfach beide Parteien verunsichert und keiner hat was davon...

[Eugenius]

ich würde einen E-Check von einem konz. Elektriker machen lassen

Die Idee gab es auch, und ich habe an sich kein Problem damit. Es ist ehr schwierig jemanden zu finden, der einfach kommt, etwas komplett unbekanntes anschaut, dann auch noch sein OK gibt und das zu einem angemessenem Preis. Denn sobald das "KNX" in dem Satz seht, reden wir gleich über Tausende...
Wir wollten eigentlich in den nächsten paar Wochen den Kauf abschließen, so wird es nur noch verzögern.

Wenn ich jetzt anfange andere Käufer zu suchen, verliere ich nur Zeit und Geld, sondern bin immer noch nicht sicher ob der nächste damit auch nicht anfängt...

[tobiasr]

Du weißt aber schon wie KNX aufgebaut ist, oder?
Kurz: nein.

Klar weiß ich das. Wenn ich aber z.B. nur 6 von ursprünglich 20 Taster bzw. PM Positionen brauche und einen 'offenen Ring' verlegt habe, kann ich 6 Taster an die beiden Kabel anklemmen. Es sprach ja keiner davon, dass man nur einen Hauch des ursprünglichen Komforts abbilden soll. Daher ja alles rausreißen, was nicht Deckenlampe heißt.